「資産を持つ・回す・積み上げる」
──金利ある世界で分かれた不動産経営の哲学
「エリア覇権」か「産業創造」か「資産蓄積」か
本記事は、三菱地所・三井不動産・住友不動産の最新経営計画・決算資料をもとに、
金利上昇・建築費高騰という共通の逆風に対し、どの資産戦略で応戦しているのかを比較・整理するための記録です。
企業の優劣や短期的な投資判断を目的とするものではありません。
不動産会社が「大家業」を超えて、
エリア（場所）／ソフト（産業・運営）／アセット（資産）
のどこに競争優位の重心を置いているのかを可視化します。
1. なぜこの比較が意味を持つのか
長く続いた低金利環境が終わり、不動産業界は明確に「金利ある世界」へ移行しました。
単にビルを建てて貸すだけでは、利払い・建築費・減価償却に勝てない局面です。
この環境下で3社は、同じ不動産大手でありながら、まったく異なる進化を選びました。
- 三菱地所：丸の内という最強エリアを基点に、海外へ展開
- 三井不動産：不動産を「産業」と捉え、回転と手数料で稼ぐ
- 住友不動産：東京の優良資産を売らず、ひたすら積み上げる
本比較の本質は、
保有（BS）か、回転（PL・Fee）か、集中（蓄積）か
という、資本効率に対する思想の違いにあります。
2. 各社の基本構造（事実整理）
3. 戦略の分岐点（最重要）
最大の違いは、保有資産をどう扱うかです。
| 比較軸 | 三菱地所 | 三井不動産 | 住友不動産 |
|---|---|---|---|
| 基本思想 | エリア覇権＋海外展開 | 産業創造＋回転 | 集中投資＋蓄積 |
| 投資の矛先 | 海外不動産 | 新産業・運営 | 東京の優良資産 |
| 収益モデル | 安定賃料＋キャピタル | 開発・AM・運営 | 賃貸収益積み上げ |
| 取るリスク | 海外市況・為替 | オペレーション | 金利・集中 |
- 三菱地所：丸の内一本足を避けるため、海外を第2のエンジンに
- 三井不動産：ROAを高めるため、回転と手数料収益を重視
- 住友不動産：他社が売る局面でも「優良資産は売らない」
4. 構造的な強みとトレードオフ
三菱地所
- 強み：丸の内という世界有数の高収益エリア
- トレードオフ：丸の内依存、海外市況の変動影響
三井不動産
- 強み：分散ポートフォリオと高い資産回転力
- トレードオフ：管理複雑化、含み益蓄積は相対的に遅い
住友不動産
- 強み：長期で雪だるま式に増える賃貸収益と含み益
- トレードオフ：オフィス需要変化の影響を直撃
5. 環境変化に対する耐性の違い
金利上昇
→ 三井不動産が相対的に有利
→ 住友不動産は賃料転嫁力が鍵
インフレ（資産高）
→ 三菱・住友が有利
オフィス需要変化
→ 丸の内は底堅い
→ 準都心の需給は注視
観察者が持つべき視点
- 三菱地所：丸の内再開発 × 海外収益の質
- 三井不動産：ROA・AM収益の拡大度合い
- 住友不動産：賃料単価と東京集中戦略の持続性
この比較は、どの企業が正しいかを決めるものではありません。
「場所を支配するか」「産業を作るか」「資産を積み上げるか」
不動産経営における3つの哲学を理解するためのログです。
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